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不動産投資

こちらのページでは、投資方法のひとつとして不動産投資について解説します。「そもそも不動産投資とは？」という点から、メリット・デメリット、投資対象となる不動産の種類などをまとめました。

そもそも不動産投資とは？

マンション・アパートなどの不動産を購入して運用することによって利益を得る投資を「不動産投資」といいます。例えば、アパートを購入し、入居者に貸し出せば家賃収入を得られる、という流れになります。不動産投資は、近年サラリーマンをはじめとして幅広く注目を集めている投資方法でもあります。

インカムゲイン

不動産投資のインカムゲインとは、不動産を保有している間に得られる利益を指します。例として、家賃が10万円のマンションを経営しており入居者がいる場合には、ひと月あたり10万円のインカムゲインを得ている、となります。

インカムゲインは、長期的な収入が期待できる点が大きなメリットです。また、不動産投資におけるインカムゲインは、家賃が収益源となる点から景気の影響を受けにくい面もあります。

ただし、短期的に大きな利益を得るのは難しい点がインカムゲインのデメリットといえます。また、入居者がいない場合には家賃収入が得られないばかりかコストの負担が大きくなります。

キャピタルゲイン

不動産投資のキャピタルゲインとは、保有する不動産を売却して得られる利益を指します。もし保有している不動産が2,000万円で購入したものであり、その物件が2,500万円で売却できたとすると、キャピタルゲインは500万円となります。

このように、まとまった利益が得られる点がキャピタルゲインのメリットです。ただし、景気の影響を受けやすい点がデメリットであり、もし景気後退による地下の下落などが起きた場合には、不動産売却価格にも大きな影響が出てくるでしょう。その場合、不動産を売却したとしても利益が得られない可能性も考えられるため、キャピタルゲインを生み出すためには、物件の市場価値や売買のタイミングの見極めが重要になってきます。

不動産投資のメリット

相続対策ができる

保有する現金を不動産に変えることにより相続対策を行えます。もし遺産相続が行われる場合、現金よりも不動産の方が相続税は安くなるケースがあるためです。また、不動産を相続してそのまま運用を行うこともでき、安定した収入につなげられる可能性もあります。

節税ができる

不動産投資を行った場合、所得税や住民税に対する節税効果が期待できる場合がある、という面もあります。

不動産を運用し始めた頃は、ほとんどの場合運用経費の合計が家賃収入を上回ります。この場合、赤字が出た分だけ課税所得が減額されるため、所得税や住民税の徴収額もそれに応じて減額されます。ただし、このメリットは運用初期にのみ得られるため、可能な限り早く経営を軌道に乗せられるように対応することが大切です。

生命保険の代用にできる

不動産を購入するにあたり住宅ローンを利用する場合、オーナーは団体信用生命保険に加入するケースが一般的です。この保険は、不動産所有者が死亡したり高度障害となった場合、その後のローン返済が免除される内容となっており、不動産を譲り受けた家族は収益をローン返済に充てる必要がなくなります。

さらに経営が安定していれば継続的に収入を得られますし、売却をしてまとまった現金を得ることもできます。

不動産を担保にしたローン（レバレッジ）ができる

不動産を担保にしてお金を借りられるローン商品を「不動産担保ローン」と呼びます。不動産担保ローンの審査では、信用力だけではなく担保不動産の価値も判断されるため、一般的な無担保ローンと比較するとまとまった金額を低金利で借り入れることができる点がメリットといえるでしょう。

ただし、借入までに時間がかかる点や返済不能になった場合に競売になってしまうリスクもあるため、確実に返済ができるかどうかを検討する必要があります。

不動産投資のリスク

空室リスク

不動産投資には、空室リスクがつきまといます。長期間入居してもらえれば安定収入につながることが期待できますが、その入居者が短期間で退去してしまう可能性もあります。そのため、空室リスクへの対策は非常に重要。ニーズが高いエリアの物件を選ぶ、管理会社に入居者募集を依頼するなどの対応により、空室リスクをできるだけ小さくすることが大切です。

家賃下落リスク

不動産は年々老朽化していくことは避けられません。老朽化すると修繕の必要が出てくるとともに、建物の評価も下がってきますので、入居者が家賃の交渉を行ってくる可能性も考えられます。時には入居率の維持のために家賃を下げる必要が出てくる可能性がある点は、あらかじめ認識しておく必要があります。

災害リスク

不動産投資を行う中では、火災や地震などの災害リスクについても考えておかなければなりません。比較的新しい不動産であれば、耐震性や耐火性も高いため災害発生時も被害が小さく抑えられる可能性が高いといえます。ただし、災害は予測ができないことから、地震保険や火災保険に加入しておくなどの対策を行っておきましょう。

維持管理コスト

マンションやアパートの経営を行う中では、設備の修繕や清掃などを行う必要があることから、維持管理のためのコストが発生します。さらに、維持管理コストは入居者の有無に関わらず発生します。加えて、固定資産税の支払いや月々のローン返済も行っていくことになります。

不動産の種類を解説

不動産投資は、投資対象とする物件の種類によってさまざまなものがあります。またREITなど、金融商品としての不動産投資が存在する点も特徴のひとつといえます。ここでは、不動産投資において投資対象となる不動産の種類について解説していきます。

区分マンション投資

マンションの一室を購入して入居者に貸し出し、家賃収入を得る方法です。マンション一棟を購入する場合と比較すると初期費用を抑えられ、低リスクで始められる点がメリットです。また、物件を手放したい場合にも比較的売却がしやすい面もあります。ただし、最初は一室のみの運用となるために入居者がいない間の家賃収入は得られません。

ワンルームマンション投資

1Rや１Kなど、単身用の分譲マンションを一室購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。初期投資が他の不動産投資よりも抑えられますが、入居者の入れ替わりが頻繁に起こりやすい点が特徴です。そのため、オフィス街や大学の近くなど、人口が集中しているエリアの物件を選ぶことがポイントとなってきます。

新築マンション投資

建築されてから1年経過しておらず、誰も住んだことがない物件を「新築」と呼びます。このようなマンションの場合は人気が高く、入居者が見つかりやすい傾向がある点がメリットといえます。また、人気が高いため家賃を高めに設定したとしても入居希望者を見つけやすい面もあります。

中古マンション投資

中古マンションを購入して第三者に貸し出し、収益を得る方法です。同じ水準の立地・設備の場合は、新築マンション投資に比べると物件価格は抑えられる傾向があります。さらに、中古マンションの場合は、新築とは異なりこれまでの運用データを参考にできる点もメリットです。

一棟投資

マンションやアパートを一棟丸ごと購入して運用していく方法です。物件価格が高額になることから、ローンを組んで購入するケースがほとんどといえるでしょう。

一棟投資を行う場合、すべての部屋が埋まっていればまとまった収入が得られますが、その分空室リスクも大きくなる点に注意が必要です。また、部屋数が多いため維持管理費も高額になりがちな点もデメリットといえるでしょう。

新築アパート

新築のアパートを購入したり、自分で新たにアパートを建てて運用する方法です。新築であることから入居者が確保しやすい、また自分で物件を建てる場合には、入居者ニーズに合わせた物件を建てられる点などがメリットです。その反面、取得費用が高い点、投資した金額を回収するまでの期間が長い点などがデメリットとして挙げられます。

中古アパート

築年数のあるアパートを取得して運用する方法です。この方法の場合には、昔ながらの木造住宅である割合が多い点、また初期費用が新築アパートを取得するよりも抑えられる点などが特徴です。ただし、中古であることから老朽化のリスクが大きい可能性も考えられます。

戸建て投資

一戸建てを購入して入居者を募集し、家賃収入を得る方法です。一戸建ての場合には、ファミリー層の入居が想定されますので、長期的な家賃収入が期待できる点が特徴ですが、入居までのハードルは高いなどの面も。また、一戸建ての中には価格が抑えられている物件もありますので、初期費用を抑えたい場合にはそのような物件を選択する方法も考えられます。ただし、安価な物件は老朽化のリスクがあることも念頭に置いておく必要があります。

民泊

アパートやマンションの空室や一軒家を「民泊施設」として貸し出す方法です。こちらの方法は、空き家対策になるほか、観光振興や地方創生の一環として注目を集めています。初心者でも比較的はじめやすい方法といえるでしょう。

駐車場投資

保有している土地を利用した駐車場の経営も、不動産投資のひとつです。コインパーキングの経営を行う場合、さまざまな設備が必要になりますが、運営会社の負担となるケースも多く初期費用を抑えることも可能です。そのため、使用していない土地を有効活用したいものの初期費用を抑えたい方に向いている方法といえます。

J-REIT（不動産投資信託）

多くの投資家から資金を集め、複数の不動産を購入して運用し、その利益を投資家に分配する方法です。不動産に投資を行いますが、法律上は投資信託のひとつとなっています。この方法はもともとアメリカで生まれた方法で「REIT（Real Estate Investment Trust）」と呼ばれていますが、日本ではJAPANのJをつけて「J-REIT」と呼んでいます。

それぞれの不動産投資方法のメリット・デメリットを知ろう

こちらの記事では、不動産投資について解説を行ってきました。不動産投資の場合、投資対象となる不動産にはさまざまな種類があり、それぞれ異なる特徴を持っています。不動産投資を始めたいと考える場合には、まずはどのような種類があるのか、そしてそれぞれにどのようなメリットとデメリットがあるのかを十分に知っておくことが大切といえるでしょう。